2017年以来，在国家不断收紧房贷政策、努力在住房领域推进长效机制的背景下，住房金融领域变局凸显。而其中，商业银行扮演的角色也由此发生转变，并将在2018年表现得更加明显。

　　据统计，我国房地产贷款与房地产价格在2005年至2017年，均以每年10%左右的速度增长。一方面，房地产企业超过三成的资金需求由银行提供；另一方面，银行也是向购房者提供按揭贷款的主力。

　　然而，进入2017年以来，监管部门力促银行业执行差异化房地产调控措施，并配合房地产去库存。特别是，十九大确立了未来5年“房住不炒”的主旋律以后，银行业在未来继续维持高房贷利率变成大概率事件。同时，越来越多的商业银行开始转而进军住房租赁市场。

　　定局：“房住不炒”为楼市降温

　　楼市调控作为2017年中国经济运行中的大事件，牵涉面之广、关注度之高可谓首屈一指。无论国家层面，还是央行、银监会及各相关部门，一直致力于剥离住房的投资属性，为楼市降温。

　　在楼市降温已成定局的大背景下，多地银行发放的个人消费贷款和个人经营性贷款违规流入房地产的情况也随之增多，甚至出现消费贷变身“首付贷”的现象。针对这些乱象，银监会和其他有关部门给出了坚定的回应。

　　在9月29日召开的新闻发布会上，银监会审慎规制局有关负责人表示，将突出重点领域和薄弱环节风险防控，其中特别指出要严厉打击“首付贷”，严查挪用消费贷款资金，防范房地产泡沫风险。

　　格局：房贷利率持续收紧

　　据融360最新发布的《11月份中国房贷市场报告》数据显示，全国首套房贷款平均利率为5.36%，相当于基准利率的1.09倍，环比10月上升了1.13%；同比上升了20.72%。在全国35个城市533家银行中，有86家银行首套房贷款利率上升，占比16.13%；有56家银行分（支）行因额度等原因暂停受理首套房贷业务，较上月新增14家。此外，19家主要银行中有7家银行首套房贷款利率已超过基准上浮10%，最高达到基准上浮15%。

　　事实上，银行业提高贷款基准利率，在今年早已不是新闻。记者在向北京、厦门、昆明等全国各地的多家银行询问后发现，今年贷款利率提升、办理房贷需要等待时间延长，甚至是没有房贷额度的情况都很普遍。

　　与房贷利率上升相对应，今年的房贷规模持续走低。银监会数据显示，今年上半年，新增个人住房按揭贷款占新增各项贷款比重为25.1%，比去年全年降低了10.9个百分点，比去年下半年的高峰期降低了19.9个百分点。

　　展望2018年，有法365首席经济学家李虹含认为，房贷利率的持续收紧是大势所趋。从宏观层面分析，全球正处于新一轮的加息高潮；同时，在国家大力推进“租售并举”政策、欲培养租房文化的背景下，进一步控制购房热也势在必行。

　　变局：银行系抢滩租赁市场

　　值得关注的是，虽然距离十九大提出“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的政策导向还不足两个月的时间，但许多银行对于这片蓝海市场，都已经有所行动。

　　据预测，至2030年，我国租赁人口将达2.7亿人，整体市场规模将达4.2万亿元。可以预见，未来银行业如何在住房租赁市场上各显神通，对于楼市和银行业而言，都将是一个备受关注的变局。

　　“我认为，更多的银行会在明年跟进租赁市场。”李虹含分析称，“银行系主要会采取4种方式来抢滩该市场：其一是开发更多的租房类消费金融产品；其二是进行融资租赁的创新；其三是银行在选择资产端时，会倾向于长租房源等优质资源；最后是创新地产租赁类企业的金融支持方案，包括REITS（房地产投资信托基金）、公积金补贴制度等鼓励房地产物业公司转型。此外，成立房地产企业并购基金，盘活一线城市存量房业务，加快存量房转租赁住房的转化速度。”