近日，国土部、住建部联合发文《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》：北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市，可以利用集体建设用地建设租赁住房。

　　试点方案包括1个突破和2个难点：

　　其中1个突破点是，文件第2条规定：“村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。”

　　这条被视为农村集体土地制度改革的重要突破。当前农村土地制度改革的难点是：农地如何入市，这一点一直没有重大突破。

　　此前，包括唐家岭新城在内的多个项目，被北京市列为利用集体建设用地建设公共租赁型住房第一批试点项目。

　　此次文件在运营主体方面，突破了只能用于公共租赁的范畴，而允许村镇集体经济组织既可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系。

　　当然最核心的是，农村集体组织集体建设用地能否与国有建设用地同权同价，比如租赁房屋是否可以在市场上进行抵押，是否设立专项金融产品，以进一步实现集体建设用地资产价值和市场属性，这是下一步农地入市的核心难点所在，目前国土部门也正在讨论。

　　此间，小产权房权属问题也再次受到关注。按照国土部有关负责人回应：集体租赁住房与“小产权房”有本质区别，不能混为一谈，集体租赁住房是用地符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划，经依法批准建设，依法实施不动产登记的用于租赁的住房。在实践中，很多小产权房已经履行相关审批手续，但没有缴纳土地出让金给地方政府部门，这一块如何解决，也是未来的难点之一。